房地產行業鏈條長、涉及面廣，是國民經濟的支柱產業。去年12月召開的中央經濟工作會議提出，“支持剛性和改善性住房需求”。今年上半年，從各地優化公積金政策，到“帶押過戶”改革全面推進，再到房貸利率隨LPR“雙降”應聲下調，可謂利好頻出。
而今年的房地產市場卻是在“小陽春”后突然轉冷：今年2、3月，前期受到壓抑的住房需求獲得較快釋放，房地產市場出現一定反彈。但從二季度的情況來看，受到多重因素影響，各地新房二手房交易再度陷入低迷，仍處于調整期的房地產市場回暖受阻，目前還面臨不少困難。
業內人士認為，房地產市場經歷2022年的深度調整后，購房者置業情緒和市場信心均尚未扭轉。隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效，市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。
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需求端利好政策頻出
6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環比下降10個基點，分別降至3.55%、4.2%。
我國首套房的利率下限為LPR基礎上減20個基點，5年期以上LPR下調10個基點，對應首套房的下限利率為4%。事實上，早在今年年初，中國人民銀行、銀保監會（現國家金融監督管理總局）就發布了《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，允許部分城市自主下調首套房貸款利率。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，首套房貸利率下降有助于降低首次剛需置業的購房成本，促進剛性住房需求釋放。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，在當前購房者入市意愿偏弱的情況下，降低購房首付比例或降低購房首付壓力非常重要。不過，具體的首付比例需要審慎研究決定，也不宜降得過低。
住房公積金是購房者重要的資金來源之一。近期，多地出臺公積金新政，主要包括優化公積金貸款與提取、支持提取公積金支付首付等內容。相比于過去“先買房再提取公積金”的流程，直接提取公積金支付首付，能夠減輕購房壓力，提升市場活躍度。
當然，對于剛需購房者而言，公積金的意義更在于貸款利率優勢。在一線城市，通過住房公積金和商貸組合，能夠盡量降低一些房貸壓力。目前，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.6%和3.1%。
值得一提的是，去年以來，各地密集發布“商轉公”政策。所謂“商轉公”，即借款人無須自籌資金提前結清商業貸款，直接將購房者商業貸款余額轉為住房公積金貸款。不過，各地“商轉公”政策在購房套數、已還款狀態、征信情況、公積金繳存情況等方面設定了門檻，覆蓋人群有限。
支持剛性和改善性住房需求釋放，還需要降低交易成本，比如被很多人詬病的房產交易中介費率。目前，我國房產交易的中介費率大概在2%上下，主要由買家承擔。5月8日，住建部、市場監管總局聯合發布的《關于規范房地產經紀服務的意見》提出，“房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。”業內人士預計，在監管壓力之下，房地產交易中介費會出現一定程度的松動。
“帶押過戶”改革和“一年內換房退個稅”政策，則有助于降低居民換房成本，激活改善型住房需求。今年3月30日，自然資源部、銀保監會（現國家金融監督管理總局）印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，交易雙方可在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記。另據財政部、稅務總局發布的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，購房者出售二手房并在一年內重新購房，其目前出售的二手房繳納的個稅可以辦理退稅。
樓市回暖后突然冷淡
今年年初，二手房市場經歷了一個“小陽春”，為何又突然冷淡？業內人士分析，受去年底疫情影響，以新市民為主體的剛需、新中產為主體的改善型需求被抑制，這些積壓的需求在今年2、3月份集中迅速釋放。還有部分購房者因為去年底房價下調過快，帶著“抄底”心理入市。在剛需迅速釋放后，剩余需求對市場的預期本就不甚樂觀，觀望情緒濃厚。
6月29日，中國人民銀行公布的《2023年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，未來三個月，16.2%的居民打算購房，這一比例低于今年一季度的17.5%。
當前，需求不穩已成為制約房地產市場恢復的主要因素之一，主要受收入預期、房價預期、市場風險影響。上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，收入預期不穩導致居民的支出意愿不足，房價波動也在一定程度上改變了“只漲不跌”的預期，部分購房者因此持觀望態度，二者共同造成居民部門的購房支出意愿下降。此外，由于此前部分房屋無法按時交付、爛尾，部分居民對一手房風險的擔憂有所上升，也影響了購房意愿。
對于6月20日LPR利率下調10個基點，雖然業內普遍認為，有利于降低個人房貸成本，提振房地產市場信心。但也有市場人士指出，月供節約幾十元、上百元，解決不了支付首付和可持續支付月供的壓力。當前房地產市場面臨供需兩端下行的壓力，需要配合更多實質性政策落地，才能真正提振樓市。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，從供需兩端加大政策支持力度。在需求端，加強“降成本”措施，如合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量“商轉公”貸款、提高“組合貸”審批效率等。在供給端，加強存量在建在售房源巡查，對存在水電管氣路網等市政設施短板的，以及存在教育、醫療等公共服務不足的，全面推進補短板行動，降低購房者的住房消費成本。
多位業內人士均表示，改善性購房需求未來將逐步增多，且潛力較大。當前，改善性住房需求的購房成本總體上仍高于購買首套房。應進一步合理支持改善性住房需求，根據實際情況適當降低其購房成本。
“防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。”東興證券分析師陳剛表示，繼去年地產融資端“三支箭”（信貸融資、債券融資、股權融資）重磅發布，2023年“保交樓”成為地產行業重點目標，竣工面積明顯修復且增速持續加快。此外，隨著地產限購政策持續優化，市場信心有望得到進一步修復，后續銷售和新開工數據或將有所改善。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，若更多實質性政策落地，市場預期或進一步好轉和修復，從而帶動房地產市場逐漸企穩，下半年房地產市場有望溫和修復。
提前還貸趨勢或將延續
“房貸是普通人能向銀行借到的時間最長、利息最低的一筆錢。”在過去很長一段時間里，這一觀念深入人心。不少人在買房時，信心滿滿地決定用最低首付標準貸款，把貸款額度和時限都拉到最滿。
去年下半年以來，受投資理財收益率下行、新發放房貸與存量房貸利差拉大等多重因素影響，“借高貸、用最長期限還貸”的群體中，越來越多的人選擇提前還貸——當有一定儲蓄又沒有可觀投資理財渠道時，這不失為理性選擇。一位資深地產人士認為，在市場預期沒有改善的情況下，提前還貸趨勢或將延續。
為應對提前還貸壓力，很多銀行不得不要求至少提前3個月預約，甚至對提前還貸的行為收取補償金等。最近一段時間，在監管部門指導下，各大行也開始優化還款方案，通過降低提前還貸門檻、開放更多還款渠道、縮短預約等待時間等方式緩解提前還貸難的問題。
“提前還貸最適合的，是仍處在還款前期的人。”一位房地產中介告訴記者，房貸的還款方式分等額本息和等額本金兩種，大部分人都會選擇等額本息。這種還款辦法，初期還的利息多、本金少，到最后一期，利息可能只有幾十元。提前還款的時間越晚，減輕利息支出的作用就越小。因此，當實際還款期限超過貸款期限的1/3后，提前還貸的意義就不大了。
能夠提前還貸的購房者畢竟只是少數，那些沒有提前還貸實力的購房者，也迫切希望貸款利率“高轉低”。
“商轉公”是一種方式，但限制條件多，申請門檻高。以長春為例，住房貸款“商轉公”需滿足所購住房為家庭在本市唯一住房、首次申請公積金貸款、原商貸36個月無逾期記錄、原商貸銀行同意提前結清等諸多條件。也就是說，首套購房商貸需要正常還款三年以上才可以申請。
首都經貿大學土地資源與房地產系主任趙秀池建議，各城市除了推出“商轉公”政策，還可以嘗試通過直接貼息的辦法來解決購房者存量商貸利率較高的問題。
需要警惕的是，此前不少中介機構宣稱可通過房貸轉經營貸、消費貸的方式來實現房貸利率“高轉低”，由此還引發了強力監管。今年2月9日，中國人民銀行和銀保監會（現國家金融監督管理總局）要求商業銀行做好貸前貸后管理，加強風險警示，并表示將加大檢查處罰力度，查處違規中介并披露典型案例。
按照監管規定，銀行與消費者貸款合同會明確約定貸款用途，銀行若發現經營貸、消費貸資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任。“一旦發現貸款被挪用于房地產領域的，銀行將會立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。同時，也會對借款人的征信帶來影響。”曾剛說。
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