天天觀速訊丨提前還房貸 銀行收不收補償金

經濟觀察報 記者 汪青

8 月 1 日，交通銀行（以下簡稱 " 交行 "）官網發布的一則 " 提前還房貸交 1% 補償金 " 公告掀起熱議。

值得玩味的是，上線一日后，交行官網已找不到該公告。不過，公告所提的提前償還房貸是否交補償金討論卻未停。

某城商行上海分行內部人士對經濟觀察報記者表示，" 客戶提前還房貸這個事情本身就是違約行為，在任何銀行的房貸合同里面都有寫明。比如我們行對提前還貸的客戶也會收取相應的違約金，但是考慮到在上海市場房貸業務占比較小，本身就沒有特別強的競爭力，所以在實際業務操作過程中都沒有收取。"

(資料圖片僅供參考)

記者了解到，目前各家銀行對于提前還房貸是否收取補償金以及收費標準等規則各有不同。有些銀行規定無論何時提前還款均無需交補償費；有些銀行則規定在一定時期（3 個月、半年、一年）內不允許提前還款，此后不收違約金；此外，還有部分銀行則規定提前還款將以本金的百分比計算或加收若干個月份的利息。

公告 " 一日游 " 后火速撤下

8 月 1 日，交行在其官網發布的一則《關于個人按揭類貸款、個人線上貸款抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整的公告》顯示，為進一步做好個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）相關金融服務，規范提前還款補償金收費行為，交行對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準進行調整。

自 2022 年 11 月 1 日起調整后，包括個人住房貸款、個人商業用房貸款、個人廠房貸款在內的個人按揭類貸款及個人線上抵押貸（消費），提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的 1%。

值得一提的時，在這份公告中亦強調了 " 在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限。有交行網點員工表示，尚未接到通知調整提前還款補償金，補償金數額根據合同條款由各地分支機構與客戶自行協商決定 "。

在調整前，交行的提前還款補償金收費標準分為兩種情況：

第一種為部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的 1%。

第二種為全部提前還款補償金（只適用于普通貸款，不適用于循環貸款）。如果是貸款期限 2 年（含）以上 5 年（含）以下，并在 1 年內全部提前還款，或者是貸款期限 5 年以上，并 3 年內全部提前還款的，均收取當次提前還款本金金額的 1%。

" 過去此類銀行征收 1% 的補償金或違約金，主要是指一年內多次提前償還的、償還不足 3 年就提前償還的等類型，是有一定的限定標準的。而此次可以看出，各類提前還貸的行為都有可能要征收 1% 的違約金，這說明補償金或違約金政策開始偏緊。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示。

本質上看，客戶提前還款在一定程度上會對放貸機構的預期收益造成影響，提前還款補償金則是債務人提前償還貸款向貸款方支付一定利息（補償金），以補充貸款方利息損失。一方面，彌補貸款方由于債務人提前還款而導致的一定未來利息損失；另一方面，也是適度增加提前還款成本，畢竟房貸對于銀行仍是優質資產之一。

有金融分析人士認為，一般來說，客戶提前還款，資金回籠釋放了部分個人房貸額度，拓展了銀行放貸空間；但同時，銀行目前面臨的房貸利率整體較之前的利率明顯下降。整體上，由于房貸金額大，提前還房貸并不普遍，預計實質影響偏有限。

相關話題掀起熱議后，交行于 8 月 2 日撤下該公告。

記者致電交行客服部，對方表示，此前確實發布該公告，目前已經下架。目前實際執行政策未有變動，各地分行會結合當地的市場情況制定相關政策，與主流同業政策總體保持一致，具體以貸款合同約定為準。發布此次公告主要目的是，使客戶更加清晰了解總行授權各分行的收費、減免權利，請以合同實際約定為準，對客戶實際還款無實質影響。

根據交行 2022 年一季報顯示，截止到 3 月 31 日，該行個人住房按揭貸款余額 1.52 萬億元，在其貸款總額中的占比 21.95%，在個人貸款總額中的占比為 65.89%。

中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼認為，商業銀行向客戶發放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關于貸款期限的約定，是一種 " 違約 " 行為，這是部分銀行對提前還款行為收取補償金的邏輯基礎。目前法律未明確規定提前還款需要支付補償金，具體需要看貸款合同約定。如果貸款合同明確約定提前還款需要支付補償金，那么銀行按照合同約定收取違約金補償金在法律上沒有問題。

銀行規則有所不同

記者了解到，目前各家銀行對提前還房貸是否收取補償金以及收費標準均有所不同。比如浦發銀行、上海銀行、招商銀行上海分行以及建設銀行上海分行等多家銀行，均表示無論客戶何時提前還款都不會收取補償金。

" 提前還款違約金是業務受理時體現在貸款合同里約定的，不過我們行在實操中都沒有收取。目前按揭貸款提前還款實行免預約免違約金政策，按揭客戶在客戶經理陪同下，在網點柜面即可申請辦理，下階段會上線手機銀行提前還款自助操作。" 浙商銀行上海分行表示。

與此同時，也有部分銀行針對部分客戶在放款后一定期限內提前還房貸會收取一定比例的補償金。

平安銀行上海分行表示，若在放款后第一年內提前還房貸，需支付剩余金額的 1%；若在放款后第二年內提前還房貸，需支付剩余金額千分之五；滿 2 年后即可免除補償金。渣打銀行上海分行放款后滿一年可免除補償金，若在放款后第一年內提前還房貸，需支付剩余金額的 3%。

銀行為何要限制客戶提前還房貸呢？某股份制銀行人士對記者表示，" 銀行每辦理一筆房貸的手續都相當復雜，這也導致這部分業務人工成本較高，客戶過早還款對于銀行來說就會造成直接的損失。而當客戶房貸已經交了一年或三年后，每年還款主要還的都是房貸利息。那么，這個時候客戶提前還款銀行也就可以接受 "。

盡管交行上述公告已被撤下，不過業內人士仍表示，" 看似普通的一則公告，背后反映的市場問題和民眾心理需要積極給予關注。"

嚴躍進認為，要充分認識到購房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款的壓力想提前償還，以減少后續的利息開支；部分是希望提前還貸進而把房產做抵押，從而獲得成本更低的貸款；還有一部分則是近期有閑余資金進行提前還款。

多位提前還房貸的購房者告訴記者，考慮到當前經濟大環境，收入預期降低，提前還房貸可以減輕每月還貸壓力。其次，部分購房者買房時利率較高，隨著近期房貸利率下調促使其盡快還房貸。此外，優質投資標的稀缺，也成為購房者將手中閑置資金提前還房貸的重要原因。" 對普通個人提前還房貸是否劃算這個問題，主要還是與買房者此前選擇的房貸償還方式、剩余年限以及房貸利率等因素有關。此外，對于選擇提前還房貸的買房者而言，將閑置的資金提前還房貸也可能需要承擔機會成本等。" 上述金融分析人士表示。